LYBBC-V多功能變壓器變比測(cè)試儀的使用說(shuō)明

一LYBBC-V多功能變壓器變比測(cè)試儀的使用說(shuō)明主要特點(diǎn)

可進(jìn)行各種單相、三相、Z型、鐵道變壓器等常用變壓器及的變比測(cè)試及誤差計(jì)算。測(cè)試量程寬。

儀器采用三相電源測(cè)試。可設(shè)置AC160V/10V測(cè)試電壓。具備更大的輸出電流，帶負(fù)載能力強(qiáng)。測(cè)試速度快。

高、低壓反接的保護(hù)功能，變壓器短路、匝間短路保護(hù)功能。

標(biāo)準(zhǔn)變比采用輸入高、低壓側(cè)銘牌電壓方法，自動(dòng)換算，不需人工計(jì)算，避免了非整數(shù)變比輸入的難題，精度更高。

可進(jìn)行高低壓側(cè)聯(lián)結(jié)組號(hào)和極性的自動(dòng)識(shí)別。重復(fù)測(cè)試或配有有載開(kāi)關(guān)的變壓器到各分接檔的測(cè)試時(shí)，可只按一下“開(kāi)始測(cè)試”便完成一次測(cè)試。

三相測(cè)試可自動(dòng)測(cè)出變壓器三相繞組變比值、誤差值、分接位置，所在分接的調(diào)壓范圍及極性等參數(shù)。

大屏幕液晶中文菜單，不掉電時(shí)鐘和日期顯示，記憶100次測(cè)試數(shù)據(jù)，以便您隨時(shí)查看和打印。

儀器具備通訊接口，可選配數(shù)據(jù)管理軟件、U盤(pán)存儲(chǔ)。

⑴ 液晶顯示器：中文菜單顯示，人機(jī)交互的窗口。

⑵ 電源插座：交流220V電源輸入，座內(nèi)置3A保險(xiǎn)管。

⑶ 接地柱：接地線的接線柱。

⑷ 按鍵區(qū)：

“↑”鍵：顯示光標(biāo)向上移動(dòng),“↓”鍵：顯示光標(biāo)向上移動(dòng)。

“→”鍵：顯示光標(biāo)向左移動(dòng),“←”鍵：顯示光標(biāo)向右移動(dòng)。

“打印”鍵：為打印功能選項(xiàng)的快捷鍵。

“保存”鍵：為保存選項(xiàng)的快捷鍵。

“確認(rèn)”鍵：為功能選項(xiàng)等的后確認(rèn)。

“復(fù)位”鍵，“取消”鍵：停止正在進(jìn)行的測(cè)試；返回上層菜單。

⑸ 打印機(jī)：高速熱敏打印機(jī)，可對(duì)測(cè)試結(jié)果進(jìn)行打印輸出。

⑹ 低壓側(cè)a，b，c，o接線柱，接被測(cè)試品低壓側(cè)，與試品低壓側(cè)端子對(duì)應(yīng)連接。

⑺ 高壓側(cè)A，B，C，O接線柱，接被測(cè)試品高壓側(cè)，與試品高壓側(cè)端子對(duì)應(yīng)連接。

⑻ 液晶顯示屏對(duì)比度調(diào)節(jié)電位器，調(diào)整液晶顯示屏的清晰度。

⑼ RS232通訊口。

⑽ USB通訊口。

⑾ 電源開(kāi)關(guān)。

二、LYBBC-V多功能變壓器變比測(cè)試儀的使用說(shuō)明菜單

1．變比試驗(yàn)界面：

打開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，默認(rèn)顯示變比試驗(yàn)界面如圖所示：變比試驗(yàn)界面從上到下分五個(gè)區(qū)域：

1.1主菜單選擇區(qū)：用于選擇進(jìn)行變比試驗(yàn)，瀏覽歷史測(cè)試記錄，或者進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置。

1.2變壓器類(lèi)型及參數(shù)設(shè)定區(qū)：左邊一列用于設(shè)置變壓器模式，右邊一列用于設(shè)置具體參數(shù)。

1.3信息提示區(qū)：包括按鍵提示，測(cè)試狀態(tài)提示，錯(cuò)誤提示。

1.4測(cè)試結(jié)果顯示區(qū)：如果測(cè)試成功進(jìn)行，測(cè)試結(jié)果會(huì)顯示在此區(qū)域。

1.5時(shí)間日期顯示區(qū)。

2LYBBC-V多功能變壓器變比測(cè)試儀的使用說(shuō)明歷史記錄顯示界面： 

主菜單移動(dòng)到“歷史記錄”位置，按確認(rèn)鍵后顯示如下歷史記錄界面。歷史記錄界面從上到下分四個(gè)區(qū)域：

2.1主菜單選擇區(qū)：用于選擇進(jìn)行變比試驗(yàn)，瀏覽歷史測(cè)試記錄，或者進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置。

2.2子菜單及操作選擇區(qū)：

2.2.1 當(dāng)前：用于顯示當(dāng)前剛進(jìn)行完畢的測(cè)試結(jié)果。

2.2.2 歷史：瀏覽保存在儀器中的以往的歷史測(cè)試記錄。

2.2.3 刪除：用于刪除正在顯示的歷史記錄。

2.2.4 返回：返回到主菜單選擇區(qū)（2.1）。

2.3測(cè)試結(jié)果顯示區(qū)：顯示測(cè)試結(jié)果的歷史記錄數(shù)據(jù)。

2.4時(shí)間日期顯示區(qū)。

在歷史數(shù)據(jù)界面中按上下鍵↑、↓進(jìn)行內(nèi)容選擇。光標(biāo)移到“刪除”位置上，按“確認(rèn)”

鍵刪除當(dāng)前這一條歷史數(shù)據(jù)。按“打印”鍵打印當(dāng)前這一條歷史測(cè)試數(shù)據(jù)。按“取消”鍵退出當(dāng)前這一條歷史數(shù)據(jù)界面。

3．系統(tǒng)設(shè)置界面：

在主菜單中選擇“系統(tǒng)設(shè)置”按確認(rèn)鍵后顯示如下界面：系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置界面從上到下分三個(gè)區(qū)域：

按上下鍵↑、↓進(jìn)行內(nèi)容選擇。按“確認(rèn)”進(jìn)入?yún)?shù)進(jìn)行設(shè)置；按上下↑、↓鍵修改數(shù)值，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

3.1主菜單選擇區(qū)：用于選擇進(jìn)行變比試驗(yàn)，瀏覽歷史測(cè)試記錄，或者進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置。

3.2子菜單及操作選擇區(qū)：

3.2.1 電源電壓選擇：用于選擇測(cè)試電壓（160V或者10V）。

3.2.2 時(shí)間設(shè)置：用于設(shè)置儀器的時(shí)間日期。

3.2.3 精度校準(zhǔn)：用于出廠前硬件的精度校準(zhǔn)。

3.2.4 設(shè)備編號(hào)：用于設(shè)定設(shè)備編號(hào)。

3.2.5 測(cè)試人員：用于設(shè)定測(cè)試人員。

3.2.6 測(cè)試地點(diǎn)：用于設(shè)定測(cè)試地點(diǎn)。

3.2.7 返回：返回到主菜單選擇區(qū)（3.1）。

3.3時(shí)間日期顯示區(qū)

全部設(shè)置完成后按上下鍵↑、↓移到“返回”菜單，按“確認(rèn)”鍵退回主菜單。

三、LYBBC-V多功能變壓器變比測(cè)試儀的使用說(shuō)明變比試驗(yàn)

（一）、三相測(cè)試

1．1．測(cè)試線連接：

高低壓測(cè)試線分別接變壓器的高、低壓側(cè)相端子上，注意不要接反。黃色夾子為A/a相，綠色夾子為B/b相，紅色夾子為C/c相，黑色夾子為中性點(diǎn)O/o相。根據(jù)試品情況對(duì)應(yīng)接線，不用的測(cè)試線夾懸空開(kāi)路。打開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，在主菜單，可以設(shè)置參數(shù)，或以上次默認(rèn)記憶的參數(shù)直接測(cè)試。舉例說(shuō)明：若三相變壓器的聯(lián)接組別Y-d-11，分接類(lèi)型11，等分接級(jí)2.5%，高壓側(cè)電壓110千伏，低壓側(cè)10.5千伏。當(dāng)前分接檔位為9分接。接線方式如圖所示。

1．2．參數(shù)設(shè)置：

正確接線后，打開(kāi)儀器電源，在主菜單中選擇“變比試驗(yàn)”然后按確認(rèn)鍵進(jìn)入。如下圖所示。然后選擇“三相”再按確認(rèn)鍵進(jìn)行參數(shù)設(shè)置。以110KV/10.5KV為例。

1.2.1按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“額定高壓”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

1.2.2按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“額定低壓”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

1.2.3按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“接線方式”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按↑、↓鍵修改變壓器的接線方式，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。（接線方式選擇不正確，可能會(huì)造成測(cè)試結(jié)果不正確）

1.2.4按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“每級(jí)調(diào)壓”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按↑、↓鍵修改每級(jí)調(diào)壓數(shù)值，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

1.2.5按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“總分接點(diǎn)”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按↑、↓鍵修改總分接點(diǎn)數(shù)量，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

1.3測(cè)試保存打印

參數(shù)設(shè)置完成后把光標(biāo)移到“開(kāi)始測(cè)試”位置上，按“確認(rèn)”鍵開(kāi)始測(cè)試。

測(cè)試完成后，儀器會(huì)自動(dòng)計(jì)算出當(dāng)前分接位是幾檔，和每項(xiàng)的變比和變比誤差率及組別標(biāo)號(hào)。按“保存”鍵保存測(cè)試的數(shù)據(jù)。關(guān)機(jī)斷電后仍可保存測(cè)試結(jié)果，以備查看。

連續(xù)測(cè)試分接位的變比只需調(diào)節(jié)分接開(kāi)關(guān)，然后按“確認(rèn)”鍵繼續(xù)測(cè)試，按“保存”鍵保存測(cè)試的數(shù)據(jù)。關(guān)機(jī)斷電后仍可保存測(cè)試結(jié)果，以備查看。

特殊變壓器變比每級(jí)調(diào)壓設(shè)置方法：

如變壓器高壓側(cè)的每級(jí)分壓比值除不盡時(shí)，可人為往下擴(kuò)檔。如3檔位變壓器高壓側(cè)分別為6600、6300、6000（V），低壓側(cè)為400V，變比為6300/400=15.75，因?yàn)樵撟儔浩鞯念~定檔為6300V，每檔之間的壓差為300V，而每級(jí)調(diào)壓的百分比為300/6300=4.761904….%，如按6000加上每級(jí)調(diào)壓±4.761%算，那么高低壓額定檔變比就是15.7497，與出廠值有偏差。此時(shí)可人為往下擴(kuò)兩檔成5檔位變壓器，那么高壓側(cè)電壓就為6600、6300、6000、5700、5400，額定檔取中間檔位6000，這時(shí)每級(jí)調(diào)壓百分比就變成了±5.0%，測(cè)試時(shí)只要測(cè)第1檔到第三檔的數(shù)據(jù)即可。

（二）、單相測(cè)試

2.1．測(cè)試線連接：

高低壓測(cè)試線分別接變壓器的高、低壓側(cè)相端子上，黃色夾子為A/a相，綠色夾子為B/b相。不用的測(cè)試線夾懸空開(kāi)路。打開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，在主菜單，可以設(shè)置參數(shù)，或以上次默認(rèn)記憶的參數(shù)直接測(cè)試。接線方式如上圖所示。

2.2．參數(shù)設(shè)置：正確接線后，打開(kāi)儀器電源，在主菜單中選擇“變比試驗(yàn)”然后按確認(rèn)鍵進(jìn)入。如下圖所示。然后選擇“單相”再按確認(rèn)鍵進(jìn)行參數(shù)設(shè)置。

2.2.1按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“額定高壓”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

2.2.2按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“額定低壓”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

2.3．測(cè)試保存打印：參數(shù)設(shè)置完成后把光標(biāo)移到“開(kāi)始測(cè)試”位置上，按“確認(rèn)”鍵開(kāi)始測(cè)試。測(cè)試完成后，儀器會(huì)自動(dòng)計(jì)算出額定變比，及測(cè)得變比與額定變比的誤差百分比。

按“保存”鍵保存測(cè)試的數(shù)據(jù)。關(guān)機(jī)斷電后仍可保存測(cè)試結(jié)果，以備查看。

按“打印”鍵打印測(cè)試的數(shù)據(jù)。

（三）、Z型測(cè)試

3.1．測(cè)試線連接：

接線方法同三相相同。高壓側(cè)A B C O 鉗，連接試品的高壓側(cè)不用的測(cè)試鉗應(yīng)懸空或不連接測(cè)試儀器。低壓側(cè)a b c o 鉗，連接試品的高壓側(cè)不用的測(cè)試鉗應(yīng)懸空或不連接測(cè)試儀器。

3.2．參數(shù)設(shè)置：

正確接線后，打開(kāi)儀器電源，在主菜單中選擇“變比試驗(yàn)”然后按確認(rèn)鍵進(jìn)入。如下圖所示。然后選擇“Z型”再按確認(rèn)鍵進(jìn)行參數(shù)設(shè)置。

3.2.2按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“額定低壓”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。3.2.1按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“額定高壓”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。

3.2.3按向下“↓”鍵把光標(biāo)移到“接線方式”的位置上按”確認(rèn)”鍵進(jìn)入，按上下↑、↓鍵修改變壓器的接線方式，按左右←、→鍵進(jìn)行移位選擇，按“確認(rèn)”鍵保存選項(xiàng)退出。（接線方式選擇不正確，可能會(huì)造成測(cè)試結(jié)果不正確）

3.3．測(cè)試保存打印

參數(shù)設(shè)置完成后把光標(biāo)移到“開(kāi)始測(cè)試”位置上，按“確認(rèn)”鍵開(kāi)始測(cè)試。測(cè)試完成后，儀器會(huì)自動(dòng)計(jì)算出額定變比，及測(cè)得變比與額定變比的誤差百分比。按“保存”鍵保存測(cè)試的數(shù)據(jù)。關(guān)機(jī)斷電后仍可保存測(cè)試結(jié)果，以備查看。按“打印”鍵打印測(cè)試的數(shù)據(jù)。

（四）、鐵道變壓器

4.1．逆斯科特變壓器：原理圖如下：

實(shí)驗(yàn)方法：

(1):做βN相（M組）：將變比測(cè)試儀的高壓端A、B相分別接試品β、N；低壓測(cè)a、b相分別接試品的b、c相(注:N相和c相必須分別接儀器的B和b相).儀器使用單相測(cè)試,其它按照銘牌設(shè)置,設(shè)置完畢后,即可進(jìn)行測(cè)試.

(2):做a N相(T組)：將變比測(cè)試儀的高壓端A、B相分別接試品a、N；低壓測(cè)a、b相分別接試品的b、c相(注:N相和c相必須分別接儀器的a和b相).儀器使用單相測(cè)試,其它按照銘牌設(shè)置,設(shè)置完畢后,即可進(jìn)行測(cè)試.

4.2． 斯科特變壓器：斯科特變壓器和逆斯科特變壓器原理相反,故做變比實(shí)驗(yàn)時(shí)接線方法也相反,儀器設(shè)置同逆斯科特變壓器相同。

4.3． V/V-0、V/V-6型變壓器：

如下圖, V/V-0型變壓器是將變壓器低壓測(cè)X1和X2短接組成b相,a1和a2分別為a相和c相.儀器設(shè)置及測(cè)試方法如普通三相變壓器.

四、上位機(jī)數(shù)據(jù)管理軟件

 上傳數(shù)據(jù)：上傳下位機(jī)的測(cè)試數(shù)據(jù)記錄

導(dǎo)    入：導(dǎo)入上位機(jī)保存的文件記錄

導(dǎo)    出：導(dǎo)出文件記錄為doc或xls格式文件

打    印：打印測(cè)試記錄表

通訊設(shè)置：設(shè)置通訊方式

退    出：退出程序

設(shè)置參數(shù)：

模式選擇：選擇單相、三相、Z型測(cè)試模式

高壓側(cè)：設(shè)置高壓值

低壓側(cè)：設(shè)置低壓值

五、技術(shù)指標(biāo)

使用環(huán)境：工作溫度：－20℃-40℃、相對(duì)濕度：≤80%，不結(jié)露

工作電源：AC220V±10%，50HZ±1HZ

測(cè)試電源：三相電源，相電壓AC160V/10V

數(shù)據(jù)存儲(chǔ)：100組

顯示位數(shù)：5位，高分辨率：0.0001

量程精度：

1、160V測(cè)試電壓：

1）0.9-500：0.1%±2個(gè)字；2）500-3000：0.2%±2個(gè)字；3）3000-10000：0.5%±2個(gè)字

2、10V測(cè)試電壓：

1）0.9-200：0.3%±2個(gè)字；

體積重量：

六、附配件

1．主機(jī)                       1臺(tái)

2．電源線                     1根

3．測(cè)試線                     1套

4．保險(xiǎn)絲管                   2只

5．說(shuō)明書(shū)                     1本

6．打印紙                     2卷

七、售后服務(wù)

本產(chǎn)品自出售之日一年內(nèi)，若出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題予以免費(fèi)保修，終身維護(hù)。

八、故障提示事項(xiàng)：

1、若發(fā)生測(cè)試線夾與變壓器沒(méi)有良好接觸或高低壓接反時(shí)，儀器會(huì)提示“測(cè)試異常，請(qǐng)檢查接線后按確認(rèn)鍵重新測(cè)試”。此時(shí)應(yīng)檢查接線無(wú)誤后再重新測(cè)試。

2、在測(cè)試時(shí)，若儀器額定電壓值設(shè)為0.0000，則儀器不計(jì)算誤差值，儀器不判分接檔位和分接值。若額定電壓輸入不為0.0000，則測(cè)試過(guò)程中自動(dòng)計(jì)算誤差值、分接檔位和分接值。

3、若測(cè)出的分接位置大于“總分接數(shù)”設(shè)定的值，則儀器會(huì)提示“每級(jí)調(diào)壓、總分接數(shù)可能不正確”。這時(shí)需要重新核對(duì)這兩項(xiàng)的值。

4、變比誤差=【（測(cè)試變比-標(biāo)準(zhǔn)變比）/ 標(biāo)準(zhǔn)變比】×百分之一百

樓市金九銀十褪色“房鬧”登場(chǎng)：燕郊二手房?jī)r(jià)格幾近腰斬

導(dǎo)語(yǔ)：　　據(jù)媒體報(bào)道，江西上饒的一個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)由1萬(wàn)元降到了7000元，引發(fā)大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項(xiàng)目的售樓處被砸；杭州濱江未來(lái)海岸二期降價(jià)40萬(wàn)，導(dǎo)致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項(xiàng)目由于促銷(xiāo)，將某棟某個(gè)戶(hù)型降價(jià)4000元/平方米，引來(lái)老業(yè)主堵住小區(qū)門(mén)口，拉橫幅“維權(quán)”……

2018年的“金九銀十”，樓市熱點(diǎn)不斷：萬(wàn)科喊出“活下去”、房企排隊(duì)打折促銷(xiāo)、業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌打砸售樓處……外界不禁猜測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)真的要過(guò)冬了嗎？

對(duì)于地產(chǎn)圈的人來(lái)說(shuō)，“地王”頻出，“搶房”大戰(zhàn)，房?jī)r(jià)如脫韁野馬般上漲，這一切好像是一場(chǎng)漸行漸遠(yuǎn)的夢(mèng)。

把時(shí)鐘撥回兩年前，2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2017年3月，政府工作報(bào)告提出“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。過(guò)去的兩年里，樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，各地實(shí)施的調(diào)控措施達(dá)上千次。

就在今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力趨大的背景下，人們觀望調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)之時(shí)，7月31日，中央政治局會(huì)議發(fā)出強(qiáng)樓市調(diào)控信號(hào)：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，幾字之差，但徹底改變了樓市的預(yù)期。中央明確并堅(jiān)定了對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度，且比以往任何一次都要堅(jiān)決。

為什么“房?jī)r(jià)神話”必須終結(jié)？

在過(guò)去的很多年，房?jī)r(jià)一直持續(xù)“只漲不跌”的神話，房地產(chǎn)不僅成為投資者和投機(jī)者的 “理財(cái)產(chǎn)品”，也成為不少企業(yè)比主業(yè)更賺錢(qián)的業(yè)務(wù)。甚至有企業(yè)脫離了轉(zhuǎn)向地產(chǎn)，有泛地產(chǎn)化之憂(yōu)。這也使得大量的熱錢(qián)涌向了地產(chǎn)業(yè)。

而房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅推高了工商企業(yè)房產(chǎn)資源的成本，擠壓了工商企業(yè)的利潤(rùn)，也削弱了居民的消費(fèi)能力，降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力。很難想象一個(gè)“居者難有其屋”的城市，能真正留住人才。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，不再需要房地產(chǎn)做“火車(chē)頭”，更不能讓房地產(chǎn)從高科技產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)中“吸血”。

房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代終結(jié)，房?jī)r(jià)回歸理性區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)健康發(fā)展，這是政策調(diào)控積極追求的結(jié)果，也是房企和投資客都必須要適應(yīng)的新現(xiàn)實(shí)。

“金九銀十”褪色，“房鬧”登場(chǎng)

10月12日，國(guó)慶假期剛過(guò)，杭州綠城建發(fā)沁園開(kāi)盤(pán)，均價(jià)49500元/平方米，其中含每平方米6000元標(biāo)準(zhǔn)的裝修。

這是曾經(jīng)的地王項(xiàng)目。2017年1月，綠城、建發(fā)以31億元總價(jià)競(jìng)得塘北單元宅地，樓面價(jià)40766元/平方米，截至目前也還是杭州住宅樓面單價(jià)第五高的項(xiàng)目。

不過(guò)此次開(kāi)盤(pán)，若剔除裝修，均價(jià)僅比拿地時(shí)的樓面價(jià)高出2700元，而這幾乎連財(cái)務(wù)成本都覆蓋不了，更不用說(shuō)建安成本了。有人感嘆，曾經(jīng)的地王也不得不紆尊降貴，帶頭“割肉”，做虧本的買(mǎi)賣(mài)。

“轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。”9月，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)，“我們所有的行為都要收斂聚焦到保證萬(wàn)科‘活下去’。”

會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)背景板上“活下去”三個(gè)大字，迅速在網(wǎng)絡(luò)刷屏，在“金九銀十”到來(lái)之際，如果連龍頭房企都要高呼“活下去”，那其他房企還能活嗎？10月10日，又一條關(guān)于萬(wàn)科的傳聞在網(wǎng)上刷了屏，傳聞稱(chēng)，廈門(mén)萬(wàn)科·白鷺郡國(guó)慶節(jié)前夕“六折甩賣(mài)”，引起老業(yè)主不滿(mǎn)，萬(wàn)科給前期買(mǎi)貴的業(yè)主退還100萬(wàn)元。

對(duì)此，廈門(mén)市萬(wàn)科白鷺郡置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“萬(wàn)科白鷺郡”)當(dāng)晚就發(fā)布聲明，否認(rèn)上述傳聞。該公司稱(chēng)，白鷺郡項(xiàng)目9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶(hù)，但在推進(jìn)過(guò)程中經(jīng)反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿(mǎn)足實(shí)際使用要求，故該項(xiàng)目不引進(jìn)溫泉入戶(hù)。

為此，萬(wàn)科白鷺郡提供兩種解決方案：如客戶(hù)愿意接受此次產(chǎn)品變更，公司將補(bǔ)償相應(yīng)費(fèi)用20萬(wàn)元；如客戶(hù)不接受此次產(chǎn)品變更，公司愿意與客戶(hù)協(xié)商解除原合同并退款。

關(guān)于萬(wàn)科傳聞是假，但今年的“金九銀十”不同于以往卻是真的。往年的熱鬧是開(kāi)發(fā)商大賣(mài)，購(gòu)房人搶房，而今年則是開(kāi)發(fā)商降價(jià)，購(gòu)房人忙退房，甚至成了“房鬧”。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，10月1日7日，樓市成交降幅顯著，其中，三線城市同比降幅超四成。重點(diǎn)檢測(cè)的20個(gè)城市成交面積環(huán)比下降51.2%，其中17個(gè)城市環(huán)比下降，占85%。

據(jù)媒體報(bào)道，江西上饒的一個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)由1萬(wàn)元降到了7000元，引發(fā)大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項(xiàng)目的售樓處被砸；杭州濱江未來(lái)海岸二期降價(jià)40萬(wàn)，導(dǎo)致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項(xiàng)目由于促銷(xiāo)，將某棟某個(gè)戶(hù)型降價(jià)4000元/平方米，引來(lái)老業(yè)主堵住小區(qū)門(mén)口，拉橫幅“維權(quán)”……

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，近的業(yè)主“維權(quán)”大致可分為四個(gè)類(lèi)型：是同樣的樓盤(pán)，老業(yè)主買(mǎi)完房子，近售價(jià)降了，價(jià)格下跌的幅度從10%到40%不等，主力降價(jià)促銷(xiāo)幅度在15%左右；**是裝修質(zhì)量不如意；第三是買(mǎi)房時(shí)承諾的某些配套，比如引進(jìn)好學(xué)校等，終沒(méi)有落地；第四則是復(fù)合型，包括多種情況。

“如果確實(shí)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而要求退房或補(bǔ)償，這個(gè)理由是站不住腳的。”在楊紅旭看來(lái)，房?jī)r(jià)漲跌是市場(chǎng)行為，購(gòu)房人沒(méi)有把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)，只能“愿賭服輸”。

但現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房者的理由往往是復(fù)合型的，在價(jià)格下跌的當(dāng)口，也抓住了房子裝修、配套等方面的一些不足。

“2017年以來(lái)，有些城市限價(jià)特別嚴(yán)厲，開(kāi)發(fā)商‘另辟蹊徑’，通過(guò)捆綁裝修協(xié)議變相突破限價(jià)紅線。在長(zhǎng)沙、合肥等一些地方，裝修合同甚至達(dá)到平均5000元/平方米。”楊紅旭說(shuō)，實(shí)際交房后，裝修質(zhì)量低于業(yè)主預(yù)期，如果在過(guò)去房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期下，“一漲遮百丑”，而房?jī)r(jià)一旦下跌，問(wèn)題全出來(lái)了。

中央此輪調(diào)控的決心比以往任何一次都要強(qiáng)烈

“‘真金白銀’的促銷(xiāo)活動(dòng)明顯增多。”克而瑞發(fā)布的《2018年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新變化》中稱(chēng)，在上半年，整體行業(yè)折扣在9.5折左右，企業(yè)整體讓利意愿不強(qiáng)。

但從8月27日，中海地產(chǎn)南寧多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，8折禮惠全城；8月30日，恒大針對(duì)旗下280個(gè)城市646個(gè)樓盤(pán)8.9折等特惠活動(dòng)推出后，多家房企也跟進(jìn)打折。9月，陽(yáng)光城廣西區(qū)域推出“9月購(gòu)房特惠季，7大項(xiàng)目禮惠廣西”活動(dòng)。碧桂園南京仙林東四盤(pán)聯(lián)動(dòng)，首付一成。首開(kāi)、龍湖、富力等房企也有不同程度的優(yōu)惠。

報(bào)告認(rèn)為，“預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷(xiāo)售目標(biāo)，下半年勢(shì)必有更多的房企加入到打折促銷(xiāo)活動(dòng)中來(lái)。”

外界普遍將今年三季度視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)，而在廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同看來(lái)，2017年，一些地方推出購(gòu)房搖號(hào)，實(shí)際上就是房?jī)r(jià)進(jìn)入回落軌道的先兆。

“那時(shí)候，很少有樓盤(pán)接受以大幅低于周邊二手房的價(jià)格來(lái)推售，而當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)并不明朗，所以造成，從而必須要搖號(hào)，但搖號(hào)的背后已經(jīng)是降價(jià)了。”韓世同對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

楊紅旭也認(rèn)為，大約一年前，短周期的降溫在部分一二線城市就已來(lái)臨。“但在限價(jià)、限證、限簽等管制之下，新盤(pán)市場(chǎng)表現(xiàn)失真。開(kāi)發(fā)商或觀望、或糾結(jié)已經(jīng)很久了。”

7月31日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，徹底打破了觀望與糾結(jié)。會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

作為主管部門(mén)，住建部在7月31日中央政治局會(huì)議明確表態(tài)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”后很快開(kāi)出了“槍”。8月7日，住建部在部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)上提出，要加快制定住房發(fā)展計(jì)劃，并對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

此前，住建部聯(lián)合其他部委發(fā)布通知，7月初至12月底將在北京、上海等批30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

從此前屢次提及的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，僅是幾字之差，但徹底改變了樓市預(yù)期。期待在“金九銀十”之前，調(diào)控政策可能有所松動(dòng)的房企，也徹底打消了念頭。

多位接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，從2016年10月至今，這一輪樓市調(diào)控已持續(xù)整整兩年。而這一次調(diào)控，中央的決心比以往任何一次都要強(qiáng)烈，樓市調(diào)控進(jìn)入了長(zhǎng)期化、常態(tài)化。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，為房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)。2018年三季度，各地調(diào)控政策繼續(xù)密集出臺(tái)，完善限購(gòu)、限售政策，強(qiáng)化差別化信貸，同時(shí)調(diào)整住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置等。受政策持續(xù)深化影響，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場(chǎng)開(kāi)始逐步調(diào)整。

事實(shí)上，房企也預(yù)見(jiàn)了樓市退潮。多家房企2018年半年報(bào)顯示，在上半年計(jì)提了存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備。其中綠地控股上半年期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提26.26億元，萬(wàn)科計(jì)提15.37億元。此外，保利發(fā)展、華夏幸福、金地集團(tuán)、新城控股、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等，期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提均超1億元。

退潮時(shí)刻誰(shuí)在領(lǐng)跌？

“樓市的上漲，在過(guò)去兩年當(dāng)中，我看差不多相當(dāng)于‘人造樓市’，是人為制造的牛市行情。”韓世同對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京的平均房?jī)r(jià)2015年10月為每平方米37221元，漲至2017年2月的每平方米60738元，漲幅高達(dá)63.18%。

除了一線城市，一些二三線城市房?jī)r(jià)也跟風(fēng)狂飆。例如，湖南中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在限網(wǎng)簽大背景下，2017年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)(天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū))新建商品住宅真實(shí)成交價(jià)格達(dá)9426元/平方米，同比上漲42.26%。

退潮時(shí)刻總會(huì)到來(lái)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100座樣本城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年9月，百城新建住宅均價(jià)14533元/平方米，同比上漲5.28%，環(huán)比上漲0.42%，環(huán)比漲幅連續(xù)23個(gè)月收窄至1%以?xún)?nèi)。9月，有18個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較8月增加12個(gè)。

累計(jì)來(lái)看，2018年19月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，三線代表城市1-9月累計(jì)上漲7.19%，較去年同期收窄2.56個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅收窄在各線城市中顯著。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

“在今年9、10月份的房企促銷(xiāo)中，位于三四線城市的樓盤(pán)降價(jià)較為明顯。與一線城市相比，三四線城市購(gòu)房者很多不是剛需，而是在一線城市瘋漲情況下跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)。”一位房企人士對(duì)記者說(shuō)。

新城控股集團(tuán)股份有限公司副總裁歐陽(yáng)捷在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)也表示，前一階段有很多房企拿了很多地，現(xiàn)在想要加快促銷(xiāo)，加快去化掉存貨。“我們統(tǒng)計(jì)，前20強(qiáng)房企，其中19家上市公司，按2017年銷(xiāo)售情況估算，平均土地去化周期可以達(dá)到5年左右。在儲(chǔ)備土地比較多的一些地方，就會(huì)加速去化。”

歐陽(yáng)捷也表示，并不是所有的企業(yè)、所有的項(xiàng)目都會(huì)降價(jià)。具體來(lái)看，降價(jià)的主要是兩類(lèi)樓盤(pán)：一是郊區(qū)盤(pán)，降價(jià)原因是在投資客退潮后，剛需不足，改善客戶(hù)觀望；另一類(lèi)是大盤(pán)。“本來(lái)一個(gè)月可以賣(mài)100套，現(xiàn)在一個(gè)月變成二三十套了，去化周期拉長(zhǎng)，就要加速去化，從而出現(xiàn)一些促銷(xiāo)活動(dòng)。”

“但是在一二線的核心城市，去化周期只有兩三個(gè)月的地方，就不一定著急降價(jià)。”歐陽(yáng)捷表示，在穩(wěn)健調(diào)控措施下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持平穩(wěn)走勢(shì)，樓市將回歸零增長(zhǎng)。由于因城施策，調(diào)控政策已經(jīng)細(xì)分到各個(gè)區(qū)域，“有的收緊，有的打壓，有的放松，有的刺激”，在這種情況下，部分區(qū)域市場(chǎng)難免會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但并不影響大局。

地價(jià)降溫，強(qiáng)化了樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變

土地價(jià)格與樓盤(pán)價(jià)格，常常被形容為面粉與面包的關(guān)系。今年以來(lái)，“面粉”供應(yīng)充足，價(jià)格也在回歸合理區(qū)間，不僅“地王”不再出現(xiàn)，還出現(xiàn)越來(lái)越多的“底價(jià)成交”，甚至流拍。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，今年以來(lái)土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象頻發(fā)，住宅用地成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續(xù)下降，企業(yè)拿地更趨理性，土地市場(chǎng)逐步理性回歸。

2017年4月，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。“各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地。36～18個(gè)月的，要減少供地。12～6個(gè)月的，要增加供地。6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，各地政府繼續(xù)加大推地力度，土地供求繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，前三季度， 300座城市共推出各類(lèi)用地16.6億平方米，同比增長(zhǎng)30%，其中住宅用地推出7.9億平方米，同比增長(zhǎng)31.5%，增幅為2012年以來(lái)單季度高。

與此同時(shí)，19月住宅用地成交樓面均價(jià)同比下跌6.4%，平均溢價(jià)率為18.2%，較去年同期下降21.2個(gè)百分點(diǎn)，底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多。此外，今年以來(lái)300城還有449宗住宅用地發(fā)生流拍，總規(guī)劃建筑面積5666萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

以二線城市代表武漢為例，8月17日開(kāi)始，武漢市土地交易中心以拍賣(mài)的方式出讓15宗國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)，其中10宗是純住宅用地，總面積74.9萬(wàn)平方米。按照拍賣(mài)規(guī)則，這10宗地均規(guī)定了競(jìng)拍起始價(jià)格和建議高價(jià)，如果競(jìng)價(jià)達(dá)到了設(shè)定的出讓高價(jià)，按“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配建”(即競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建保障性住房的建筑面積，報(bào)出配建面積大者為競(jìng)得人)方式確定競(jìng)得人。

但結(jié)果顯示，“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配建”的考慮大可不必。

8月28日，武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)公布的競(jìng)拍結(jié)果顯示，10宗純住宅用地不僅沒(méi)有一宗在競(jìng)拍過(guò)程中觸及高價(jià)，還有7宗地塊以低價(jià)成交，P(2018)061號(hào)地塊更是流拍。成交結(jié)果顯示，成交9塊地，競(jìng)拍起始價(jià)格合計(jì)44.18億元，成交價(jià)格合計(jì)46.67億元，距離合計(jì)建議的高價(jià)(71.76億元)相差27.58億元，其中7宗地塊是以起始競(jìng)拍價(jià)格成交。而流拍地塊的出讓面積在10宗地塊中大，建議高價(jià)也是高的。

而這已經(jīng)是武漢短短半個(gè)月內(nèi)的第三次流拍。

在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競(jìng)房，2宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。今年1月就開(kāi)局不利，1月北京參與土拍的住宅用地共有11宗，有3宗土地流拍，而2017年的住宅用地總共才流標(biāo)2宗。

“各地調(diào)控政策持續(xù)深化，在‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地更加謹(jǐn)慎。今年以來(lái)限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持等方式幾乎成為部分城市土拍的標(biāo)配，同時(shí)以往土地價(jià)格上漲迅速，土地出讓條件嚴(yán)苛、推出樓面價(jià)偏高成為影響房企拿地決策的重要因素。”黃瑜談道，融資環(huán)境趨緊，房企負(fù)債率不斷攀升，且今年起亦進(jìn)入償債高峰期，資金鏈進(jìn)一步承壓，也是土地市場(chǎng)降溫明顯的重要原因。

從具體房企的拿地金額來(lái)分析，今年19月，碧桂園、萬(wàn)科、保利繼續(xù)蟬聯(lián)去年的、亞軍、季軍地位。不過(guò)，三家房企的拿地金額均較去年同期下降。碧桂園由去年1664億元降至1198億元，降幅28%；萬(wàn)科由去年1271億元降至1163億元，降幅8.5%；保利由去年1112億元降至千億元以?xún)?nèi)，為869億元，降幅21.9%。

房企沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，回款是王道

樓市變陣，現(xiàn)金為王。

天風(fēng)證券研報(bào)顯示，2017年44家樣本房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)凈流入324億元，是近5年來(lái)除2016年外表現(xiàn)好的一年。2018年上半年，樣本房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，凈流出383億元。

房企的現(xiàn)金流主要依靠銷(xiāo)售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。當(dāng)下融資越來(lái)越難，銷(xiāo)售回款就越發(fā)重要。

“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬(wàn)科‘活下去’。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300 億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障。”郁亮說(shuō)，“如果6300 億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

郁亮還透露，截至2018年8月末，萬(wàn)科6300億元的年度回款目標(biāo)“還有一半多沒(méi)完成”。

回款為什么變難了？郁亮談道，“管理動(dòng)作根本沒(méi)有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控”，比如“不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別”。

這并不是萬(wàn)科一家的難題。天風(fēng)證券研報(bào)指出，從銷(xiāo)售回款率的情況來(lái)看，近三年來(lái)呈不斷下降態(tài)勢(shì)。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以萬(wàn)科為例，2017年萬(wàn)科銷(xiāo)售回款率為70%，2018年一季度下降到了52%。“我們認(rèn)為這與部分城市嚴(yán)厲的網(wǎng)簽限制政策，以及銀行按揭貸款放款周期延長(zhǎng)有關(guān)。”天風(fēng)證券研報(bào)中說(shuō)。

在廣州、杭州等熱點(diǎn)城市，新盤(pán)網(wǎng)簽往往需要排隊(duì)三個(gè)月以上，之后如果用公積金貸款，或組合貸款，又需要等待兩三個(gè)月的放款周期。

此前，碧桂園**財(cái)務(wù)官伍碧君也在該公司中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，“今年房地產(chǎn)按揭政策跟去年比有較大變化，導(dǎo)致了回款率下降，但我們?nèi)赀€是有信心維持在80%以上。”公開(kāi)資料顯示，在2016年和2017年，碧桂園的銷(xiāo)售回款率分別為92%和90%。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

分析人士認(rèn)為，隨著年關(guān)將近，房企的規(guī)模之爭(zhēng)也在持續(xù)加劇，尤其面臨融資趨緊的環(huán)境，房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)也是決定未來(lái)現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素之一。預(yù)計(jì)四季度，房企為沖擊年度業(yè)績(jī)以及確保資金，將繼續(xù)加大銷(xiāo)售力度。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的信息，從目前已公布銷(xiāo)售目標(biāo)的54家房企完成情況來(lái)看，今年19月銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值為71.74%，共有49家房企目標(biāo)完成率超過(guò)50%。

其中，建業(yè)地產(chǎn)和美的置業(yè)兩家房企已經(jīng)超額完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，銷(xiāo)售金額分別為304億元、507億元，目標(biāo)完成率分別為105.73%和100.33%。目標(biāo)完成率超過(guò)九成的房企有5家，分別為龍光地產(chǎn)、中國(guó)金茂、正榮地產(chǎn)、金科集團(tuán)、中梁地產(chǎn)。尚有5家房企目標(biāo)完成率低于50%，分別為禹洲集團(tuán)、朗詩(shī)綠色集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、恒泰、華鴻嘉信。

各大房企為了沖擊銷(xiāo)售回款，使出了渾身解數(shù)。

以泰禾集團(tuán)為例，該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，泰禾集團(tuán)將回款定為年度工作重中之重，相應(yīng)考核及激勵(lì)配套逐漸完善。目前已建立以回款為中心的激勵(lì)方案，回籠獎(jiǎng)、高周轉(zhuǎn)獎(jiǎng)等，極大地激勵(lì)回款，目前公司已建立全流程管理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，嚴(yán)控簽約質(zhì)量，提升回款效率。

據(jù)媒體報(bào)道，某大型房企推出的“金九銀十”銷(xiāo)售政策，鼓勵(lì)公司全員營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)房，每位員工至少要帶60個(gè)客戶(hù)到樓盤(pán)簽到訪問(wèn)。在客戶(hù)交齊首期款簽署合同之后，按成交總額的2%給員工發(fā)傭金。

90%中小房企要退出房地產(chǎn)業(yè)？

10月7日，央行宣布，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。此舉預(yù)計(jì)共釋放資金1.2萬(wàn)億元。

分析人士指出，降準(zhǔn)并不會(huì)讓樓市資金“久旱逢甘霖”。因?yàn)檠胄袕?qiáng)調(diào)，將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，“不搞大水漫灌，注重定向調(diào)控”。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金通道的定向監(jiān)管并未弱化。

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展、房?jī)r(jià)一騎絕塵的時(shí)光或?qū)⒁蝗ゲ环怠８鞔蠓科箜槃?shì)而為，紛紛拋出了轉(zhuǎn)型計(jì)劃。

恒大作為龍頭房企，近年來(lái)一直在尋求多元化發(fā)展，在體育、農(nóng)業(yè)、高科技等方向都有延伸。今年，恒大還投資入主法拉第未來(lái)，進(jìn)入新能源汽車(chē)領(lǐng)域。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮9月宣布了“收斂聚焦”戰(zhàn)略，稱(chēng)“做了三年還沒(méi)做成的業(yè)務(wù)不要再做”。

融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌也在近期表示，融創(chuàng)基本不再在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，“接下來(lái)會(huì)很小心謹(jǐn)慎地把融創(chuàng)做”。

綠地控股于10月12日宣布了戰(zhàn)略強(qiáng)化升級(jí)及核心產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展規(guī)劃。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，綠地房地產(chǎn)主業(yè)未來(lái)三年的總體目標(biāo)是推動(dòng)質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革，提升核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，力爭(zhēng)年均銷(xiāo)售規(guī)模保持在5000億元以上。其中，質(zhì)量變革側(cè)重不斷形成高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，持續(xù)提升規(guī)模的含金量；效率變革側(cè)重提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、成本管控、資源使用和投入產(chǎn)出等的效率；動(dòng)力變革側(cè)重從依靠行業(yè)高速擴(kuò)張紅利，轉(zhuǎn)變到依靠提高產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)等內(nèi)部發(fā)展質(zhì)量上來(lái)。此外，綠地控股將重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

在新城控股集團(tuán)股份有限公司副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，就整體市場(chǎng)規(guī)模而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)到停止發(fā)展或下行的時(shí)段，而是會(huì)在現(xiàn)有的規(guī)模上維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。但無(wú)論行業(yè)整體還是企業(yè)個(gè)體，都會(huì)面臨增長(zhǎng)的“天花板”。房地產(chǎn)市場(chǎng)格局朝著“寡頭化”趨勢(shì)發(fā)展。

“90%的中小房企會(huì)退出地產(chǎn)項(xiàng)目。到2020年，20強(qiáng)房企可能將會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的60%以上。”歐陽(yáng)捷告訴記者，“現(xiàn)在一線城市拿地，平均一宗地要16億～18億元，二線城市要4億～6億之間，三四線城市地價(jià)門(mén)檻也在提高，一宗地大約要1.1億元。房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入資本驅(qū)動(dòng)的時(shí)代，中小企業(yè)基本就干不了了。”

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)擺在中小房企面前的有四條路：一是做“小而美”的企業(yè)，提供有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品；二是尋求與大企業(yè)合作開(kāi)發(fā)；三是下沉到三四線、五六線乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)；四是把有限的資本轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)投資，獲取投資收益。

樓市遇冷的燕郊樣本

便捷的公交系統(tǒng)、林立的高樓……燕郊街頭的景象有時(shí)讓人們忘了：燕郊只是一個(gè)鎮(zhèn)。

“全鎮(zhèn)已形成以電子信息、新能源、新材料、生物制藥、裝備制造、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；以休閑旅游、健康醫(yī)療、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。擁有高新技術(shù)和先進(jìn)制造企業(yè)182家，規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)17家。”這是河北省三河市政府官網(wǎng)對(duì)其轄區(qū)燕郊鎮(zhèn)的介紹。

雖然政府官網(wǎng)的介紹中并未提及房地產(chǎn)業(yè)，但稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn)，數(shù)不清的房地產(chǎn)廣告，隨處可見(jiàn)的售樓處、地產(chǎn)中介門(mén)店，是燕郊的鮮明特色。因其毗鄰北京，加之相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，燕郊成為不少“北漂”置業(yè)的地點(diǎn)，進(jìn)而也被不少炒房者盯上。

“房地產(chǎn)是推動(dòng)燕郊發(fā)展的重要力量。”燕郊一家本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

2017年3月底，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾造訪燕郊，彼時(shí)大街小巷滿(mǎn)是西裝革履的房產(chǎn)中介人員，很多人在街頭就與看房者聊得火熱。

如今，形勢(shì)正在起變化。

探訪燕郊：帶客看房的人員比購(gòu)房者還要多

2018年10月中旬，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者再次造訪燕郊，房地產(chǎn)元素在當(dāng)?shù)厝噪S處可見(jiàn)，但廣告牌舊了，也沒(méi)有新的海報(bào)覆蓋上去；售樓處、中介門(mén)店仍在，但人氣變得冷清，甚至相當(dāng)一部分已經(jīng)關(guān)門(mén)；街頭難見(jiàn)中介人員，他們甚至不在門(mén)店“坐班”，哪怕是行業(yè)巨頭鏈家的一些店面，大門(mén)也已上鎖，經(jīng)紀(jì)人將自己的電話或名片張貼在門(mén)口。

“如果您跟銷(xiāo)售人員聊滿(mǎn)20分鐘，他們就會(huì)給我支付報(bào)酬了。”一位中年女士希望帶記者去售樓處了解情況，在如今的燕郊大街上，這種帶客去售樓處或中介門(mén)店的人員，甚至多于經(jīng)紀(jì)人或售樓人員，更多于真正的客戶(hù)。“很久都攬不到一個(gè)活，大概從去年6月開(kāi)始就這樣。”

不要說(shuō)客戶(hù)，在10月中旬周末的下午，燕靈路口附近的“售樓一條街”北側(cè)，就連行人也不多。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

2018年10月中旬，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者到訪燕郊時(shí)，當(dāng)?shù)貥鞘幸呀?jīng)難覓2017年3月底的火熱景象。(《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 胡巍 攝)

當(dāng)記者以購(gòu)房者的身份進(jìn)入港中旅·海泉灣項(xiàng)目的銷(xiāo)售大廳后，一位售樓人員上來(lái)就向記者強(qiáng)調(diào)：“您首先要確認(rèn)自己的確擁有購(gòu)房資質(zhì)，外地戶(hù)籍需有3年社保或納稅證明且限購(gòu)一套，本地戶(hù)籍限購(gòu)兩套，否則我們肯定不會(huì)把房賣(mài)給您。港中旅作為國(guó)企，也不可能像某些機(jī)構(gòu)，協(xié)助您偽造資質(zhì)。”

這一段開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的介紹，一定程度上也解釋了售樓處門(mén)庭冷清的原因許多人不具備購(gòu)房資質(zhì)。在半小時(shí)里，大廳內(nèi)沒(méi)有其他任何客戶(hù)。這位售樓人員一方面承認(rèn)燕郊樓市遇冷，一方面又解釋說(shuō)：“也不總是這個(gè)樣子，周末還是有些人來(lái)。”

“此前一年間，我們的項(xiàng)目一直處于價(jià)格平穩(wěn)期，既沒(méi)有上漲，也沒(méi)有像大家想象的那樣下降。項(xiàng)目適合剛需或改善型需求，項(xiàng)目從一開(kāi)始就是這樣設(shè)計(jì)的，而不是為了迎合炒房者。在此前燕郊房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，我們也是按照備案價(jià)格定價(jià)，沒(méi)有跟風(fēng)炒作。”前述售樓人員還表示他們過(guò)去不把房子賣(mài)給投資客，但轉(zhuǎn)而她又向記者介紹現(xiàn)在也是投資時(shí)機(jī)。

限購(gòu)讓燕郊失去了北京客

前述燕郊本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人說(shuō)：“限購(gòu)是導(dǎo)致燕郊樓市遇冷的主要原因，某種程度上說(shuō)，甚至是的原因。”這項(xiàng)對(duì)燕郊樓市“殺傷力”頗大的限購(gòu)政策出臺(tái)于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)外發(fā)布，三河市被納入調(diào)控范圍，其中要求：

“非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已經(jīng)擁有一套及以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。

“當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房，包括新建商品住房和二手住房。”

上述房企銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“早在本地企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)的時(shí)候，目標(biāo)客戶(hù)群體就在北京。要知道燕郊原住民就幾萬(wàn)人，如果客戶(hù)目標(biāo)是他們，怎么可能去建幾十萬(wàn)套房子？限購(gòu)政策出臺(tái)后，我們的目標(biāo)客戶(hù)不具備購(gòu)房資格，相當(dāng)于企業(yè)初設(shè)計(jì)的發(fā)展方向與現(xiàn)實(shí)制度脫節(jié)，房子當(dāng)然賣(mài)不動(dòng)。”

一年半時(shí)間二手房?jī)r(jià)格幾近“腰斬”

燕郊房?jī)r(jià)下滑是一個(gè)事實(shí)。

2017年3月底，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在燕郊采訪時(shí)，中介對(duì)本地二手房的報(bào)價(jià)多在每平米3萬(wàn)元左右；今年10月中旬，二手房的報(bào)價(jià)多在每平方米一萬(wàn)七八千元，甚至有個(gè)別報(bào)價(jià)在1.5萬(wàn)元左右；而新房單價(jià)則在兩萬(wàn)元到3萬(wàn)元之間。

“但有新聞?wù)f房?jī)r(jià)從每平方米4萬(wàn)掉到1.5萬(wàn)元，這是不客觀的。不同地理位置、小區(qū)環(huán)境、戶(hù)型朝向等因素，房屋質(zhì)量不同導(dǎo)致價(jià)格有明顯區(qū)別。在房?jī)r(jià)高時(shí)，4萬(wàn)元一平方米的情況也不多，那都是質(zhì)量很好的房子，現(xiàn)在確實(shí)有單價(jià)1.5萬(wàn)元的房屋，但其質(zhì)量相對(duì)較差。不能用質(zhì)量不同的房子的售價(jià)做對(duì)比。”前述房企銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

“房?jī)r(jià)下降主要指部分二手房，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，新房銷(xiāo)售沒(méi)有影響。首先，燕郊本來(lái)就沒(méi)多少新房在售，因?yàn)?年都沒(méi)有批住宅用地。過(guò)去受限價(jià)政策影響，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，本來(lái)就比二手房便宜。其次，價(jià)格明顯下降的二手房，主要來(lái)源于資金出現(xiàn)問(wèn)題的投資者，釋放的房源目前并不多。資金上沒(méi)有問(wèn)題的投資者，雖然掛牌出售，但也沒(méi)有因?yàn)榧庇诔鍪侄祪r(jià)。總的來(lái)說(shuō)，有資質(zhì)買(mǎi)房的人不多，市場(chǎng)上真正用于交易的房子也不多，而掛牌價(jià)與成交價(jià)是有區(qū)別的。”

無(wú)論是2017年還是2018年，記者在采訪中都發(fā)現(xiàn)，燕郊新房不是商品房住宅銷(xiāo)售的主力，目前僅有港中旅、中興等少數(shù)項(xiàng)目在售。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

“燕郊已經(jīng)5年沒(méi)有劃批住宅用地了，新房本來(lái)就少。就算是新房，目前也基本封頂或臨近封頂，我估計(jì)也就四五千套。在2016年樓市瘋漲的時(shí)候，主要也是二手房交易。這有一個(gè)好處，不存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。”當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)者介紹說(shuō)。

環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)下降的不只是燕郊，據(jù)前述銷(xiāo)售代理人員介紹，大廠的房?jī)r(jià)也在降，他手頭的新房每平方米價(jià)格為一萬(wàn)三四千元。“不只燕郊，整個(gè)環(huán)京地區(qū)樓市都不景氣。開(kāi)發(fā)商的資金鏈容易出現(xiàn)問(wèn)題，所以必須降價(jià)盡快回籠資金。此外，大型開(kāi)發(fā)商之間通過(guò)收購(gòu)股份的方式進(jìn)行合作，我認(rèn)為是已經(jīng)拿到地的開(kāi)發(fā)商手頭沒(méi)有錢(qián)，只能尋求合作。”

一位房企銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人的自述：“燕郊此前只是跟風(fēng)北京漲價(jià)”

燕郊樓市的一個(gè)特點(diǎn)是，除了個(gè)別樓盤(pán)由港中旅這樣的非本地企業(yè)開(kāi)發(fā)，幾乎所有樓盤(pán)都是本地企業(yè)開(kāi)發(fā)，福成、興達(dá)、燕達(dá)、匯福等集團(tuán)公司在當(dāng)?shù)乇灰暈椤氨就了拇箝_(kāi)發(fā)商”。在樓市遇冷之時(shí)，燕郊本土開(kāi)發(fā)商的日子又怎么樣？

位列“本土四大開(kāi)發(fā)商”之一的一家房企的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)談及燕郊本土房企的生存現(xiàn)狀：

“燕郊樓市過(guò)去的確存在地方保護(hù)主義。這不難理解，任何一個(gè)地方政府都需要培養(yǎng)一些本地企業(yè)。外來(lái)開(kāi)發(fā)商可能賺了錢(qián)就走，只有本地企業(yè)才能源源不斷地繳納財(cái)稅，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

“北三縣和通州的關(guān)系，過(guò)去是‘三個(gè)統(tǒng)一’，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控，現(xiàn)在又多了一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，成了‘四個(gè)統(tǒng)一’。所以燕郊的規(guī)劃不是三河市說(shuō)了算，還要通州批準(zhǔn)。燕郊已經(jīng)5年沒(méi)有劃批住宅用地，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，即便未來(lái)劃撥，地方保護(hù)也很難行得通了。對(duì)于我們這樣的小企業(yè)，資金實(shí)力決定我們不可能與大型房企競(jìng)價(jià)，所以未來(lái)可能連地都很難拿到。

“未來(lái)，我們這種企業(yè)只能退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先，對(duì)于一些企業(yè)老板而言，這些年通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)賺夠錢(qián)，現(xiàn)在收手也很滿(mǎn)足。其次，燕郊本地的幾家企業(yè)原本就是多元化發(fā)展，比如福成有牛肉生意，匯福是糧油集團(tuán)，轉(zhuǎn)型上沒(méi)有障礙。

“一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)于當(dāng)?shù)匕l(fā)展的貢獻(xiàn)，比燕郊的高新區(qū)還要大。我不這么看，發(fā)展還是要有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)。但可以肯定的是，房地產(chǎn)有重要貢獻(xiàn)。作為一個(gè)鎮(zhèn)，燕郊比很多地級(jí)市還要繁華。此外，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大量人口聚集，有很多人來(lái)到本地工作，其中一些人來(lái)自北京，這種人口的集聚效應(yīng)也為未來(lái)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。”

而談及此前燕郊房?jī)r(jià)是否過(guò)高的問(wèn)題，他認(rèn)為，“說(shuō)到之前炒房，不能說(shuō)燕郊沒(méi)有，但又有多嚴(yán)重？當(dāng)通州房子單價(jià)達(dá)到6萬(wàn)到8萬(wàn)元時(shí)，僅僅‘一河之隔’的燕郊，憑什么不能賣(mài)3萬(wàn)到4萬(wàn)元呢？燕郊承接的正是在北京買(mǎi)不起房或者沒(méi)有資質(zhì)買(mǎi)房的人。如果說(shuō)炒房，那也是北京先把房?jī)r(jià)炒起來(lái)，然后才有燕郊跟風(fēng)漲價(jià)。

“房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響太大，相比之下，市場(chǎng)的影響就顯得小了，這次燕郊樓市遇冷就是這樣。同樣，也會(huì)產(chǎn)生一些市場(chǎng)怪象。當(dāng)2016年二手房房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商的新房因?yàn)槭艿秸迌r(jià)，不能上漲。我們當(dāng)然不愿以低價(jià)賣(mài)出去，但如果辦了預(yù)售證又不賣(mài)，就是捂盤(pán)行為，要受處罰。所以開(kāi)發(fā)商干脆連預(yù)售證都不辦，建好了房子也不賣(mài)，又規(guī)避了處罰的風(fēng)險(xiǎn)。所以市場(chǎng)不完全放開(kāi)，就會(huì)產(chǎn)生一些怪象。

“但我認(rèn)為，目前的政策是有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，包括讓樓市冷下來(lái)的限購(gòu)政策。因?yàn)橥耆砰_(kāi)市場(chǎng)是有前提的，需要強(qiáng)大的制度，尤其是法治的保駕護(hù)航。如果一時(shí)還做不到，適當(dāng)?shù)恼呤侄尾拍鼙ＷC經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。”

銷(xiāo)售乏力、銀行支持減弱、有息負(fù)債高企、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓頻現(xiàn)

數(shù)說(shuō)房企生存現(xiàn)狀

在決策層調(diào)控決心**的背景下，今年三季度的房企，特別是龍頭房企的日子過(guò)得怎么樣？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者希望從銷(xiāo)售、融資、拿地等數(shù)據(jù)一窺房企的生存現(xiàn)狀。

銷(xiāo)售乏力，三季度龍頭房企頻降價(jià)

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理了國(guó)內(nèi)在A股、H股上市的2017年凈利潤(rùn)排名前20位的房企每月公布的房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售單價(jià)數(shù)據(jù)。企業(yè)公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，比單個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格變動(dòng)更為，也比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城市平均數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)房企的銷(xiāo)售狀況。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，9月，20家房企的銷(xiāo)售單價(jià)(總銷(xiāo)售額/總銷(xiāo)售面積)為14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅達(dá)7.11%，相當(dāng)于每百平方米的房子降價(jià)12萬(wàn)元。

具體到各家房企的情況來(lái)看，以2018年7月的數(shù)據(jù)為基數(shù)，8月，20家房企中有11家銷(xiāo)售單價(jià)環(huán)比下降，下降數(shù)值大的是華潤(rùn)置地(1109.HK)，達(dá)9498元。招商蛇口(001979.SZ)、綠城中國(guó)(3900.HK)等房企均在單價(jià)下降之列。某一家公司售價(jià)下降，可能與當(dāng)月銷(xiāo)售樓盤(pán)的品質(zhì)有關(guān)，但20家房企中過(guò)半數(shù)降價(jià)，則有著一定的普遍性了。

再看9月的數(shù)據(jù)，相比7月，銷(xiāo)售單價(jià)下降的公司達(dá)到了14家，中國(guó)金茂(817.HK)、招商蛇口、金地集團(tuán)(00383.SH)等4家房企的銷(xiāo)售單價(jià)更是連續(xù)兩個(gè)月下降。

歷史上，排除1月和2月合并統(tǒng)計(jì)的因素，6月往往能夠形成一個(gè)年度銷(xiāo)售高峰，以各年度6月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)做標(biāo)尺，可以評(píng)判下半年房企銷(xiāo)售的火熱程度。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月、8月商品住宅期房和現(xiàn)房單月銷(xiāo)售額分別是9723億元和9503億元，相比起前兩個(gè)月1.07萬(wàn)億元和1.52萬(wàn)億元，縮水幅度巨大。9月份新數(shù)據(jù)尚未公布，我們可以通過(guò)20家上市房企數(shù)據(jù)來(lái)預(yù)判一下。

20家房企今年三季度各月總銷(xiāo)售額的數(shù)據(jù)，均遜于往年。記者還注意到，2016年，9月總銷(xiāo)售額略超過(guò)當(dāng)年6月；2017年，9月總銷(xiāo)售額與6月相差12%；而今年9月總銷(xiāo)售額距離6月的數(shù)值有22%的差距。7、8兩月，20家房企合計(jì)總銷(xiāo)售額相比6月下滑幅度也高于往年。

可以說(shuō)，今年三季度，特別是進(jìn)入9月以來(lái)，房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不如前兩年，而這或?qū)⒅苯佑绊懛科蟮匿N(xiāo)售回款。

銀行支持減少、自籌資金增多，房企開(kāi)發(fā)資金承壓

據(jù)天風(fēng)證券研究所研究報(bào)告，房企開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成中，大一塊源于銷(xiāo)售回款，占比在44%左右，緊跟其后的自籌資金占比39%，還有16%來(lái)自銀行貸款。

在銷(xiāo)售回款受銷(xiāo)售低迷影響的情況下，房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的另外兩條主要渠道的表現(xiàn)又如何？

從今年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款的累計(jì)值同比變化幅度已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月為負(fù)，下降幅度從1.6%到7.9%不等，今年7月至8月的降幅分別是6.9%、6.6%，可以理解成銀行對(duì)房企支持力度在下降。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

上一次銀行對(duì)房企的貸款連續(xù)下降發(fā)生在2015年3月到2016年2月，連續(xù)11個(gè)月下降。彼時(shí)，各地曾迎來(lái)房地產(chǎn)降庫(kù)存，并伴隨著房?jī)r(jià)上漲，2016年9月底，以北京為代表的地方政府陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)期。

銀行貸款對(duì)房企支撐降低時(shí)，房企自籌資金就得提升，如果增長(zhǎng)幅度不能填補(bǔ)銀行貸款下降的缺口，就難以支撐房企開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金需求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2017年10月開(kāi)始，房企自籌資金累計(jì)一直呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)幅度已經(jīng)從2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增長(zhǎng)11.2%。

發(fā)債是房企自籌資金的重要途徑，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》今年7月曾刊文關(guān)注房企發(fā)債融資是否變難的問(wèn)題，數(shù)據(jù)顯示，被監(jiān)管層中止項(xiàng)目整體占比并不算太高，但是中止項(xiàng)目數(shù)量從5月中旬以來(lái)有所增加，在2018年，資產(chǎn)證券化、租賃專(zhuān)項(xiàng)債券以及基金合作將是企業(yè)融資的突破口。

那么，房企手中可供銷(xiāo)售的住宅數(shù)量又怎樣？

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至8月底，商品房住宅待售面積2.64億平方米，相較于2016年2月峰值4.66億平方米，已經(jīng)下降了43%。對(duì)比庫(kù)存面積，和現(xiàn)在庫(kù)存商品住宅面積接近的時(shí)間點(diǎn)是5年多之前的2013年1月。

從房企角度看，庫(kù)存量減少，一方面可以理解成積壓的資金在減少，庫(kù)存房源已經(jīng)逐漸變現(xiàn)成資金。另一個(gè)層面也可以理解為，依靠減少庫(kù)存來(lái)增加資金調(diào)度的余地越來(lái)越小。在過(guò)去，如果要有新增資金使用，在銀行貸款減少、自籌資金成本高的背景下，將手中現(xiàn)房降低利潤(rùn)率銷(xiāo)售，加快資金回籠，是可選辦法之一。

償債壓力大，房企債務(wù)迎集中兌付期

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰8月底談道，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率連年高企。今年上半年，房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了80%，少數(shù)房企由于杠桿率過(guò)高，無(wú)法支撐企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，終導(dǎo)致現(xiàn)金流枯竭和債務(wù)違約。

今年中報(bào)公布后，某公司負(fù)債下降，公司在半年報(bào)中強(qiáng)調(diào)其為利好，稱(chēng)“實(shí)現(xiàn)總負(fù)債水平和負(fù)債率大幅下降”。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類(lèi)金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億。數(shù)據(jù)表明，未來(lái)4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億。其中，規(guī)模大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期；公司債20152016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開(kāi)始密集到期。

短期借款、長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券都屬于有息負(fù)債，是需要支付利息的債務(wù)。業(yè)內(nèi)通常會(huì)以有息負(fù)債占全部投入資本比例，來(lái)監(jiān)測(cè)公司發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)的概率。這個(gè)比例大于50%時(shí)，意味著有息負(fù)債大于權(quán)益資本，債權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)就比較大。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》統(tǒng)計(jì)，20家上市房企中，在2017年中期時(shí)，就有18家此指標(biāo)高過(guò)50%；到2018年中期，除中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)外，19家公司此指標(biāo)都超過(guò)50%，超過(guò)80%的就有4家，這意味著投入運(yùn)營(yíng)的資金里，超過(guò)80%都是要付息的，會(huì)直接導(dǎo)致利息成本高企。

房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓頻現(xiàn)，房企要改行？

當(dāng)宏觀環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)就要尋求各自的出路，而龍頭房企往往成為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)之一。

9月中旬，曾經(jīng)為四大房企“保招萬(wàn)金”之首的保利地產(chǎn)(600048.SH)宣布更名“保利發(fā)展”，公司的發(fā)展戰(zhàn)略也升級(jí)為“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”，今后將重點(diǎn)發(fā)展兩翼功能。

除了調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，記者注意到，一些企業(yè)，特別是央企、國(guó)企正在實(shí)打?qū)嵉爻鲎尫康禺a(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所統(tǒng)計(jì)，18月，北京產(chǎn)權(quán)交易所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，央企有38項(xiàng)，成交金額為130.34億元。

例如，航天科技旗下航天置業(yè)轉(zhuǎn)讓北京航天恒潤(rùn)置業(yè)22.60%股權(quán)；中航國(guó)際控股公司轉(zhuǎn)讓中航萬(wàn)科有限公司60%股權(quán)；中國(guó)冶金地質(zhì)總局山東局轉(zhuǎn)讓山東正元置業(yè)有限責(zé)任公司股權(quán)及債權(quán)等等。

成都安仁華僑城仁里文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“仁里文化”)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)。華僑城集團(tuán)公司是仁里文化的大股東，通過(guò)旗下的華僑城西部投資有限公司出資2.1億元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底價(jià)競(jìng)得成都大邑縣安仁鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)兩宗土地，總成交價(jià)約2.02億元，總用地面積約163畝。

天津津誠(chéng)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司(下稱(chēng)“天津津誠(chéng)”)是天津國(guó)資委出資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司，持有天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司股權(quán)，現(xiàn)在正在天津產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，進(jìn)行增資擴(kuò)股混合所有制改革，改革之后，天津津誠(chéng)將持有天津房地產(chǎn)集團(tuán)35%的股權(quán)，新股東持股65%。天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是天房發(fā)展(600322.SH)的大股東。天房發(fā)展作為天津市早成立的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)、國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1級(jí)資質(zhì)企業(yè)，如果新股東是民企，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，天房發(fā)展的實(shí)際控制人將不再是天津市國(guó)資委。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

有賣(mài)就有買(mǎi)，喊著“活下去”的萬(wàn)科，其子公司斥資32.34億元與同行業(yè)上市公司的全資子公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》，合作開(kāi)發(fā)。

新的市場(chǎng)環(huán)境下，房企新的**可能剛剛開(kāi)始。